Übersicht zur Ableitung von BodenrichtwertenWas sind Bodenrichtwerte?Das Baugesetzbuch (BauGB) regelt in den §§ 192 bis 199 die Immobilienbewertung für städtebauliche Zwecke. Den nach § 192 Abs. 1 BauGB zu bildenden Gutachterausschüssen wird in § 193 Abs. 5 Satz 1 BauGB die Aufgabe gegeben eine Kaufpreissammlung zu führen und daraus u.a. Bodenrichtwerte für ihren Zuständigkeitsbereich flächendeckend abzuleiten. Bodenrichtwerte sind gemäß § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB definiert als Weiter heißt es dann in § 196 BauGB: Exkurs: Was ist die Kaufpreissammlung? Bodenrichtwerte gehören demnach zu den erforderlichen Daten für die Bewertung und sollen vorrangig auf der Basis von tatsächlichen auf dem Grundstücksmarkt entstandenen Kaufpreisen für Grundstücke von den Gutachter-auschüssen abgeleitet werden. Sie dienen jedoch nicht nur den Zwecken der Immo-bilienbewertung, sondern sollen Jedermann die Möglichkeit geben, sich über das marktgerechte Bodenwertniveau in klar definierten (Lage)Bereichen (Bodenrichtwert-zonen) zu informieren. Wie sollen Bodenrichtwerte abgeleitet werden?Wie im Vorabschnitt bereits beschrieben, sind die Bodenrichtwerte in erster Linie auf der Basis von tatsächlichen Kaufpreisen für Grundstücke aus der Kaufpreissammlung abzuleiten. Am besten geeignet hierfür sind Kaufpreise für unbebaute Grundstücke. Diese beziehen sich in Regelfall auf den Wert des unbebauten Grund und Bodens. In den Bereichen, in denen lediglich Kaufpreise für bebaute Grundstücke (Boden und Gebäude) bzw. im ungünstigsten Fall gar keine Kaufpreise vorliegen, sind besondere Vorgehensweisen geboten um marktgerechte Bodenrichtwerte abzuleiten. Aus diesem Grund und weil die Ableitung von Bodenrichtwerten durch die Gutachterausschüsse nach einheitlichen Grundsätzen erfolgen soll, hat der Gesetzgeber im § 199 Abs. 1 der Bundesregierung die Ermächtigung erteilt zusätzlich zum BauGB Vorschriften zu erlassen
Und weiter in § 10 Abs.1 ImmoWertV: Zu den hier genannten Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten zählen zu den in § 9 Abs. 1 ImmoWertV (vgl. oben) sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Dazu gehören auch die, die eine Anpassung eines Bodenrichtwerts an die wertbeeinflussenden Merkmale eines Bewertungsgrundstücks ermöglichen. Diese Daten sind neben den Bodenrichtwerten von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung abzuleiten. Zu den diesbezüglich bekanntesten Daten zählen wohl die Bodenpreisindexreihe und die GFZ-Umrechnungskoeffizienten (GFZ = Geschossflächenzahl). Die BRW-RL stellt eine Arbeitsempfehlung dar, wie Bodenrichtwerte abgeleitet und dargestellt werden sollen. Demnach sollen Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen (möglichst) einheitlich und nach marktgerechten Grundsätzen abgeleitet werden. Ohne an dieser Stelle näher auf den genauen Inhalt der BRW-RL einzugehen zeigt bereits die Inhaltsübersicht den hohen Anspruch der an Bodenrichtwerte gestellt wird: „Inhaltsverzeichnis“
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Weiter heißt es zu den Bodenrichtwerten allgemein unter Nummer 1, Abs. 3 BRW-RL: „Bodenrichtwerte tragen zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Sie dienen in besonderem Maße der Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Situation am Immobilienmarkt, darüber hinaus sind sie eine Grundlage zur Ermittlung des Bodenwerts … und dienen der steuerlichen Bewertung. Hier wird die besondere Bedeutung der Bodenrichtwerte in den drei Bereichen Öffentlichkeit, Bodenwertermittlung und steuerliche Wertermittlung hervorgehoben. Insoweit müssen auch an deren Ableitung hohe Anforderungen gestellt werden. Eine diesbezüglich sachrichtige Auswertung tatsächlicher Kaufpreise auf der Basis der Kaufpreissammlung erfordert insbesondere eine ausreichende Wertermittlungspraxis und -erfahrung, eine langjährige Marktkenntnis und tiefgehende mathematische/statistische Kenntnisse. Nur unter diesen Voraussetzungen können seitens der Gutachterausschüsse belastbare Bodenrichtwerte ermittelt werden. Hier sind die Gutachterausschüsse besonders gefordert diesem Anspruch gerecht zu werden. Den nach § 198 BauGB zu bildenden Oberen Gutachterausschüsse oder Zentralen Geschäftsstellen kommt hier die besondere Aufgabe zu auf die Gutachterausschüsse soweit es in ihren Möglichkeiten liegt einzuwirken, dass diese den an sie zu stellenden Anforderungen auch gerecht werden. Nur dann wird auch der Zielsetzung der BRW-RL Rechnung getragen werden können. Es gibt bereits Gutachterausschüsse die sich in Bezug auf die Ableitung von Bodenrichtwerten auch „externer Unterstützung“ durch Privatunternehmen bedienen. Im Wege des heute möglichen Datenaustausches etc. eine durchaus für den ein oder anderen Gutachterausschuss hilfreiche Möglichkeit seinen Aufgaben insgesamt gerecht zu werden.
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Team Gutachten
Alexander Seidl
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