1. Bodenwert
   Wie beim Sachwertverfahren errechnet sich der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter, den der Gutachterausschuss mitteilt, und der Fläche.
2. Liegenschaftszinssatz
   Der Prozentsatz, mit dem Immobilienvermögen üblicherweise verzinst wird, nennt man den Liegenschaftszinssatz. Da sich ein Gebäude abnutzt (Erträge also nur eine begrenzte Zeit erzielt werden können), ein Grundstück jedoch nicht, wird beim Ertragswertverfahren ausschließlich der Bodenwert verzinst. Ein üblicher Richtwert bei Wohnobjekten ist 5 Prozent.
3. Einnahmen und Unterhaltskosten
   Die mit einer Immobilie erzielte Jahresmiete bezeichnet man auch als Rohertrag. Da die tatsächlich gezahlte Miete von der marktüblichen abweichen kann (zum Beispiel auch durch Mietausfall wegen Leerstand), wird bei den Einnahmen lediglich die marktübliche Miete betrachtet. Dieser Rohertrag wird gemindert durch die Bewirtschaftungskosten wie zum Beispiel Kosten für Verwaltung, Betrieb und Instandhaltung, die nicht auf die Miete umgelegt werden können. Als Ergebnis erhält man den Reinertrag.
4. Vervielfältiger
   Der Vervielfältiger wird über eine komplexe Formel bestehend aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer errechnet. Unter der Restnutzungsdauer versteht man die Zeit, in der ein Gebäude bei guter Instandhaltung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Je höher die Restnutzungsdauer, desto höher der Vervielfältiger. Dieser ist die entscheidende Größe, um den Ertragswert eines Objekts zu errechnen ohne Berücksichtigung des Bodenwerts.
   Bei einem Liegenschaftszinssatz von 5 Prozent und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren beträgt der Vervielfältiger 17,16. Steigt die Restnutzungsdauer auf 60 Jahre, erhöht er sich zum Beispiel auf 18,93.
5. Bauliche Umstände
   Gute Pflege und regelmäßige Sanierungen haben einen positiven Einfluss auf den Ertragswert des Gebäudes. Nachlässige Pflege bewirken das Gegenteil. Der Gutachter bestimmt aufgrund von Erfahrung, welcher Wert im Zweifelsfall anzusetzen ist.

Wie der Ertragswert aus den aufgeführten 5 Schritten zu ermitteln ist ergibt sich aus folgender Beispielrechnung:

Immobilienbewertung: Das Ertragsvertverfahren