Die Nebenkostenabrechnung

Ein Minenfeld – trotz großer Sorgfalt.

Der Vermieter ist laut § 556 BGB und § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) dazu verpflichtet, eine jährliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen, sofern der Mieter ihm eine monatliche Abschlagzahlung für die entstehenden Nebenkosten zahlt. In den genannten Paragraphen ist auch geregelt, welche gesetzlichen Fristen gelten und welche Nebenkostenarten auf den Mieter überhaupt umgelegt werden dürfen.

Laut Deutschem Mieterbund ist trotz Sorgfalt des Vermieters durchschnittlich jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Oft bleibt es ohne Folgen, da der Mieter oft nicht so genau hinschaut, oder der Fehler ohne Fachwissen nicht zu finden ist. Wenn der Mieter der Nebenkostenabrechnung jedoch widerspricht, hat dies oft lange Diskussionen zur Folge.

Fristen

Wie oben erwähnt legt der § 556 BGB auch die Fristen fest, welche rund um die Abrechnung der Nebenkosten für Mieter und Vermieter bindend sind. Die Nebenkostenabrechnung muss demnach spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode (darf nicht länger als 12 Monate sein) dem Mieter schriftlich vorliegen. Versäumt der Vermieter die Frist von 12 Monaten, ist eine eventuelle Forderung des Vermieters nicht mehr wirksam. Bei Guthaben des Mieters gilt dies jedoch nicht. Der Mieter hat das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und hat dafür 12 Monate Zeit. Die Fälligkeit eventueller Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung liegt jedoch bei 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung.

Form und Inhalt

Eine Nebenkostenabrechnung bedarf stets der Schriftform. Der Gesetzgeber hat festgelegt, welche Mindestinhalte aufgeführt sein müssen. Dazu gehören zum Beispiel die Nennung des Abrechnungszeitraums und des gültigen Verteilerschlüssels sowie die Auflistung der Gesamtkosten. Die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters müssen hierbei in Abzug gebracht werden. Weiterhin gilt der Grundsatz, dass die Nebenkostenabrechnung übersichtlich und rechnerisch nachvollziehbar sein muss. Belege müssen übrigens nicht zwingend vom Vermieter beigelegt werden. Sollte der Mieter jedoch Einsicht verlangen, müssen diese vorgelegt werden.

Nebenkostenarten

In der Betriebskostenverordnung sind die Nebenkostenarten aufgeführt bzw. definiert. Lediglich 17 davon sind umlagefähig und können auf den Mieter umgelegt werden:

1. Die Grundsteuer
2. Kosten für die Wasserversorgung
3. Die entstehenden Kosten für die Entwässerung
4. Die Heizkosten
5. Die Kosten für die Warmwasserversorgung
6. Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
7. Kosten für Aufzüge
8. Kosten für Straßenreinigung und die Müllbeseitigung
9. Entstehende Kosten für die Reinigung des Gebäudes und der Bekämpfung von Ungeziefer
10. Kosten für die Gartenpflege
11. Kosten für die Beleuchtung
12. Kosten für die Reinigung des Schornsteins
13. Laufende Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung
14. Laufende Kosten für den Hausmeister / Hauswart
15. Entstehende Kosten durch vorhanden TV-Anschlüsse
16. Die entstehenden Kosten für den Betrieb einer oder mehrerer Geräte zur Wäschepflege
17. Sonstige entstehende Nebenkosten