Das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung

Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste Verfahren in der Immobilienbewertung. Trotzdem ist es in Bezug auf Häuser oder Wohnungen nur eingeschränkt für die Bestimmung des angemessenen Verkaufspreises geeignet.

Wie errechnet sich der Sachwert einer Immobilie?

Die vom Bundesbauministerium im Oktober 2012 erstellten Sachwertrichtlinien sind komplex und bestehen aus Bestimmungen, Tabellen, Kennziffern und Formeln. Mit Hilfe dieser Richtlinien kann der Wert von Immobilien bestimmt werden. Über ein objektives Verfahren werden alle wertbeeinflussenden Faktoren exakt benannt und zueinander in Beziehung gesetzt. Dies kann nur durch erfahrene Gutachter und Sachverständige geleistet werden.

Welche Komponenten ergeben den Sachwert?

1. Der Bodenrichtwert als Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils
2. Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen
3. Die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen bei privat genutzten Immobilien (Haus oder Wohnung), z.B. der Wege oder Garagen

Die Faktoren der Wertermittlung

Anhand der bezahlten Preise in der jeweiligen Lage ermittelt der örtliche Gutachterausschuss den Bodenrichtwert. Im Falle z.B. eines Einfamilienhauses, welches 1995 erstellt wurde, gibt die Sachwertrichtlinie die Vorgehensweise vor:

• die Art der Bebauung: Gibt es einen Keller oder nicht? Wurde das Dachgeschoß ausgebaut?
• die Qualität der Bebauung: Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Fußböden und Heizung (diese sind jeweils einzeln zu bewerten)

Die Regelherstellungskosten unterscheiden sich stark

Die Regelherstellungskosten der Immobilie pro Flächeneinheit werden vom Gutachter über ein komplexes Modell aus den beiden oben genannten Positionen errechnet. Je nach Standard können diese sehr unterschiedlich ausfallen: bei einem einfachen Reihenmittelhaus können diese z.B. 480 Euro pro Quadratmeter betragen, bei einem gehobenen Bungalow auch 1.770 Euro. Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale werden über unterschiedliche Tabellen eingerechnet. Über den errechneten Wert, der mit der anrechenbaren Fläche (Bruttogrundfläche) in Quadratmeter multipliziert wird, ergeben sich die Gebäudeherstellungskosten. Zum Beispiel 1.300 Euro Regelherstellungskosten pro Quadratmeter, multipliziert mit 120 Quadratmeter Bruttogrundfläche, ergeben Gebäudeherstellungskosten von 156.000 Euro.

Wie errechnet sich die Alterswertminderung?

Der nächste Schritt in der Sachwertermittlung ist die Berechnung der Alterswertminderung. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser unterliegen laut Gesetzgeber einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und werden linear abgeschrieben, wonach von einer Wertminderung von 1,25% pro Jahr ausgegangen wird. Wenn die oben genannte Immobilie 20 Jahre alt wäre, sind von den Gebäudeherstellungskosten von 156.000 Euro dann 39.000 Euro (20Jahre x 1,25% = 25%) abzuziehen. Das Ergebnis im Beispiel sind dann 117.000 Euro Gebäudewert.

Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert

Der Wert des Grundstücks wird auch als Bodenwert bezeichnet. Bei einem Bodenrichtwert von zum Beispiel 220 Euro pro Quadratmeter und einer Grundstücksgröße von zum Beispiel 400 Quadratmetern kommt der Bodenwert auf 88.000 Euro. Wird der im Beispiel genannte Gebäudesachwert von 117.000 Euro zum errechneten Bodenwert von 88.000 Euro addiert, erhält man den vorläufigen Sachwert von 205.000 Euro. Vorläufig deshalb, weil nun die Anpassung an den lokalen Immobilienmarkt erfolgen muss.

Die Anpassung an den lokalen Immobilienmarkt

Städte wie München, Hamburg oder Stuttgart sind für ihre im Vergleich zum Bundesdurchschnitt sehr hohen Immobilienpreise bekannt. Ein vergleichbares Haus erzielt in einer ländlichen, strukturschwachen Region einen deutlichen niedrigeren Preis. In der Sachwertrichtlinie ist hierfür der sogenannte Marktanpassungsfaktor definiert. Errechnet wird dieser von den Gutachterausschüssen und ermöglicht dem Gutachter die Anpassung des vorläufigen Sachwerts auf die Bedingungen des örtlichen Immobilienmarktes. Geht man im oben berechneten Beispiel von einer Immobilie in einem gehobenen Stadtteil aus, in welchem Häuser zu 10% über dem Durchschnitt des errechneten vorläufigen Sachwerts verkauft werden, beträgt der Marktanpassungsfaktor hier 1,1. Der Sachwert käme hier also 205.000 Euro x 1,1 = 225.500 Euro.

Experten bemängeln häufig, dass trotz des Marktanpassungsfaktors unrealistische Beträge ermittelt werden, die nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen entsprechen.

Immobilienbewertung: Das Sachwertverfahren