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Die Wohnflächenberechnung – wohnwertabhängig oder nicht?

Die Wohnflächenangabe auf Grundlage einer korrekten Wohnflächenberechnung ist ein entscheidender Basiswert jeder Immobiliendisposition . Er ist ausschlaggebend für die Kaufpreisermittlung, für die Miethöhe oder auch die Nebenkosten. Aber schon da ist zu beachten, dass die Grundfläche nicht gleich Wohnfläche ist, da z.B. Balkone, Dachterrassen oder Loggien nicht vollwertig in die Berechnung einbezogen werden dürfen.

Wir erstellen für Sie Wohnflächenberechnungen nach einheitlichen Vorschriften und Richtlinien, so dass alle wert beeinflussenden Flächeneigenschaften (z.B. Dachschrägen) ermittelt und berücksichtigt werden. Es existieren derzeit mehrere gültige Berechnungsmethoden, die teilweise erheblich voneinander abweichende Ergebnisse liefern. In Abhängigkeit der Berechnungsmethode werden etwa bestimmte Flächen, z.B. unter Dachschrägen, nur anteilig oder auch gar nicht zur Wohnfläche gezählt. Gesetzlich geregelt ist die anzuwendende Flächenberechnungsmethode nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Kommt es zum Streitfall berufen sich Gerichte vornehmlich auf die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und so legen wir diese bei unseren Berechnungen auch zu Grunde.

Wir messen für Sie nach.

Lassen Sie sich von uns die tatsächlich vorhandene Wohnfläche ermitteln. Als unabhängige Sachverständige überprüfen wir die relevanten Flächen und dokumentieren die Ergebnisse. Wir erstellen die Wohnflächenberechnungen im Umkreis von 50 km um Stuttgart (Ludwigsburg, Esslingen, Leinfelden-Echterdingen, Ostfildern, Filderstadt, Tübingen, Böblingen, Sindelfingen, Leonberg, Gerlingen, Ditzingen, Schorndorf, Fellbach, Waiblingen, Winnenden…).

Infos zur Dienstleistung finden Sie hier.

Die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Welche Flächen zählen zur Wohnfläche? Um die Wohnfläche ermitteln zu können, muss in einem ersten Schritt definiert werden, welche Räume überhaupt in die Berechnung einfließen. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) grenzt folgende Flächen voneinander ab:

Zu berücksichtigen:Nicht zu berücksichtigen:
Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören, wie:
- Wohnzimmer,
- Schlafzimmer,
- Kinderzimmer,
- Esszimmer,
- Küchen,
- Badezimmer,
- Toilettenräume
Zubehörräume, wie:
- Kellerräume,
- Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
- Waschküchen,
- Bodenräume,
- Trockenräume,
- Heizungsräume und
- Garagen
Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen Geschäftsräume
Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen

Manche zu berücksichtigende Flächen fließen nicht mit Ihrer vollen Grundfläche in die Wohnflächenberechnung ein. Die Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte und von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Neben der Grundfläche ist auch die Raumhöhe relevant. Nach der Wohnflächenverordnung werden nur Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern im vollen Umfang zur Wohnfläche gezählt. Liegt die lichte Höhe zwischen einem und zwei Metern, wie es beispielsweise unter Dachschrägen häufig der Fall ist, wird die Fläche nur zur Hälfte berechnet. Raumteile mit einer lichten Höhe von unter einem Meter zählen nicht zur berechneten Fläche.

Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen

Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen

Von der Wohnfläche abgezogen werden zudem:

    •  Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt
    • Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze
      – Türnischen und
    •  Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

Von der Wohnfläche werden nicht abgezogen:

  • Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
  • Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
  • fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden,
  • Bade- oder Duschwannen,
  • freiliegenden Installationen,
  • Einbaumöbeln und nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

 

Die wohnwertabhängige  Wohnflächenberechnung

Noch weniger bekannt ist die wohnwertabhängige Wohnflächenberechnung: Das Ergebnis daraus spiegelt die Reaktion des Marktes auf eine ungünstig geschnittene Wohnung und deren reduzierte Nutzbarkeit wider (Beispiel wäre ein überlanger Flur, ein überdurchschnittlich großes Badezimmer oder ein Durchgangszimmer). In der Folge kann eine reduzierte Nutzbarkeit in einem geringeren Kauf- bzw. Mietpreis resultieren.

Der Zuschnitt und die lichte Höhe haben maßgeblichen Einfluss auf die Gebrauchsfähigkeit der verschiedenen Räume. Diesen Umstand berücksichtigt die Wohnflächenverordnung (WoFIV) bereits indem der unterschiedliche Wohnwert z.B. von Terrassen oder Balkonen und Räumen unter Dachschrägen durch die unterschiedliche Anrechnung dieser Grundfläche auf die Wohnfläche beachtet. Jedoch berücksichtigt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) nur wenige der häufig auftretenden Grundflächenbesonderheiten.

Grundflächenbesonderheiten treten häufig auf bei Grundflächen:

  • unter (Dach-)Schrägen und von Räumen mit unüblichen Raumhöhen,
  • von Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen, u.ä. (Außenwohnbereiche),
  • von Durchgangsräumen und gefangenen Räumen,
  • von übergroßen oder unüblich kleinen Räumen,
  • von unüblich großen Abstellräumen,
  • von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen,
  • von Hobbyräumen,
  • von sonstigen Zubehörräumen (außer Garagen) und
  • von Räumen mit sonstigen unwirtschaftlichen Grundrissen.

 

Am Beispiel der Außenwohnbereiche sieht man sehr einfach, wie die Differenz entsteht. Während in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) die Außenwohnbereiche vielfach mit einem Faktor von 0,5 angerechnet werden, fließen diese Bereiche in der wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung nur entsprechend ihrer tatsächlichen Qualität in die Wohnflächenberechnung mit ein. Folgende Tabelle zeigt die Faktoren:

 

QualitätsmerkmaleWohnwertfaktor (fWMR)
-komfortable Größe und Zuschnitt (ausreichende Stellfläche
für Garten-/Liegestühle und Tisch)
-Ausrichtung süd/südwest
-Aussichtslage
-keine Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (Privatsphäre)
-keine Beeinträchtigungen (Lärm etc.)
-Bodenbelag hochwertig
-(tlw.) überdacht
-gute funktionale Zuordnung zu den Innenräumen
gut bis
sehr gut
nutzbar
0,30 – 0,50
-ausreichende Größe und Zuschnitt (Stellfläche für
Garten-/Liegestühle und Tisch)
-Ausrichtung west/südost
-geringe Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (Privatsphäre)
-geringe Beeinträchtigungen (Lärm etc.)
-Bodenbelag durchschnittlich
-durchschnittliche funktionale Zuordnung zu den Innenräumen
normal
nutzbar
0,25
-unzureichende Größe bzw. ungünstiger Zuschnitt
-Ausrichtung ost/nordost
-Einsicht von öffentlichen
Straßen/Plätzen (beeinträchtigte Privatsphäre)
-Beeinträchtigungen(Lärm etc.)
-schlechte funktionale Zuordnung zu den Innenräumen
einge-
schränkt
nutzbar
0,10 – 0,20
-unzureichende Größe (< 2 m²) bzw. Zuschnitt
-Ausrichtung nord
-sehr starke Beeinträchtigungen (Lärm etc.)
-einsturzgefährdet
-nicht/sehr schwierig begehbar
kaum bis
nicht
nutzbar
0 – 0,05

 

Rechtliche Grundlage der Wohnflächenberechnung

Wohnflächenverordnung (WoFlV) entspringt der sogenannten Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), welche nach wie vor gültig ist, wenn eine Wohnfläche vor dem 31.12.2003 hiernach berechnet wurde. Die wesentlichen Unterschiede zwischen den zwei Verordnungen sind:

Wohnflächenverordnung (WoFlV)II. Berechnungsverordnung (bis 31.12.2003)
„Sichtgedeckter Freisitz“ wird durch den Begriff Terrasse ersetzt.„Sichtgedeckte Freisitze“, Balkone und Loggien werden mit 50% der Fläche angerechnet
Ein Sichtschutz ist nicht mehr erforderlich.
Terrassen, Balkone, Loggien und Dachterrassen gehen i.d.R. zu
25% in die Wohnfläche ein.Bei besonders guter Lage oder qualitativ
sehr hochwertiger Verarbeitung können Sie zu 50% angerechnet werden.
Unterteilung von Wintergärten in beheizt (100%) und unbeheizt (50%)Wintergärten generell 50%
Kein pauschaler Abzug für PutzPauschalabzug für Putz in Höhe von 3%
Keine Sonderreglung für Gebäude mit nur einer Wohnung10% Pauschalabzug für Gebäude mit nur einer Wohneinheit
Grundflächen von Schornsteinen, Pfeilern, Säulen etc. mit Grundfläche über 0,1 m2 und min.Keine Berücksichtigung der Grundflächen von Schornsteinen, Pfeilern etc.
Stufenweise Berücksichtigung von Flächen unter Treppen abhängig von der lichten Höhe.Flächen unter Treppen werden unter einer lichten Höhe von 2 m nicht berücksichtigt

 

Wohnflächen werden auch nach DIN 277 und der DIN 283 ermittelt. Teil 2 der DIN 283 wurde 1983 ersatzlos zurückgezogen, Teil 1 wurde 1989 zurückgezogen. Sie wurde aber mangels Neuregelung auch weiter angewendet und hat sich zu einer anerkannten Regel der Technik entwickelt. Die DIN 277 kennt die Definition Wohnfläche nicht, sondern den allgemeiner gehaltenen Begriff der Nutzfläche, sie ist als Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche ungeeignet.

 

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