Der Verkehrswert einer Immobilie

Wie ist der Verkehrswert einer Immobilie definiert und wie wird dieser ermittelt?

Im Baugesetzbuch (BauGB) § 194 findet man folgende Definition: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert gibt damit den voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis wider. In der Immobilienbewertung wird dieser Wert berechnet und ausführlich begründet. Der „gewöhnliche Geschäftsverkehr“ setzt dabei allerdings voraus, dass sich die Preisbildung auf einem offenen Markt bildet. Alle Markteilnehmer haben hierbei Marktzugang, sie können sich vollumfänglich informieren und sind frei in ihrer Entscheidung.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktpreis?

Der oben erwähnte „gewöhnliche Geschäftsverkehr“ setzt einen funktionsfähigen Markt voraus, der auch bei Immobilien nicht immer gegeben ist. Beispielsweise können Objekte nur im Familien- oder Freundeskreis angeboten werden. Auch bei einer Zwangsversteigerung ist die Erreichung des Verkehrswert nicht hinreichend sichergestellt, weil hier eine eingeschränkte Nachfrage herrscht.

Der letztendlich realisierte Marktpreis kann den Verkehrswert auch übersteigen, wenn Interessenten bereit sind, einen Liebhaberpreis zu bezahlen. Damit ist der Verkehrswert einer Immobilie ein rechnerischer Wert. Somit kann der tatsächlich realisierte Wert letztendlich nach oben oder unten abweichen.

Berechnung Verkehrswert Immobilie

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen gibt es unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung, die je nach Art der Immobilie und Aufgabenstellung zur Anwendung kommen. Unterschieden werden kann dabei zwischen drei Wertermittlungsverfahren:

1. Das Vergleichswertverfahren
   Wird vor allem bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken angewendet. Der Verkehrswert wird dabei von tatsächlich erzielten Preisen von vergleichbaren Immobilien abgeleitet, die in vergleichbarer Lage in der Vergangenheit verkauft wurden. Der örtliche Gutachterausschuss der Stadt oder Gemeinde verfügt über eine Kaufpreissammlung, die Grundlage für den Vergleich ist.
2. Das Ertragswertverfahren
   Dieses Verfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien bzw. bei Gewerbeimmobilien angewendet. Der Verkehrswert wird hierbei auf dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert errechnet. Die Mieteinnahmen sowie die Kosten zur Bewirtschaftung fließen in die Ermittlung des Gebäudeertragswertes ein.
3. Das Sachwertverfahren
   Dieses Wertermittlungsverfahren kann bei vermieteten, aber auch bei freien Immobilien angewendet. Der Sachwert (Verkehrswert) errechnet sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Der Bodenwert wird über den Bodenrichtwert bestimmt. Der Gebäudesachwert wird über die Gebäudeherstellungskosten unter Berücksichtigung der durch das Baujahr bedingten Alterswertminderung ermittelt. Hieraus ergibt sich der Restgebäudewert. Da sich das Sachwertverfahren an der Substanz einer Immobilie orientiert wird es häufig von Banken eingesetzt.

Hinweis: Sehr häufig setzen Gutachter zwei der drei genannten Verfahren zur Wertermittlung ein und bilden dann den Durchschnitt.

Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie?

Grundsätzlich gilt auch bei Immobilien das Gesetz von Angebot und Nachfrage: je geringer das Angebot und/oder je höher die Nachfrage desto höher der auf dem Markt erzielbare Verkaufspreis.

Die Frage, wie beliebt eine Lage ist, beantwortet meist der Bodenrichtwert, der für jedes Grundstück in Deutschland ermittelt werden kann. Da sehr häufig betroffene Grundstücke jedoch in der Vergangenheit selten verkauft wurden, muss man beim Bodenrichtwert tatsächlich eher von einem Anhaltspunkt ausgehen. Hier ist entsprechende Marktkenntnis des Gutachters bzw. Sachverständigen gefragt.

Im Bezug auf den Wert des Gebäudes wird die Nutzungsmöglichkeit beleuchtet. Bei einem vermieteten Gebäude errechnet sich der Gebäudewert aus den Mieteinnahmen und den Instandhaltungskosten. Damit hängt der Verkehrswert stark an den erzielbaren Mieten. Sind diese in einer bestimmten Gegend niedrig, wird auch der Verkehrswert entsprechend niedrig ausfallen. Ist ein Gebäude zum Zeitpunkt der Bewertung nicht vermietet fließen folgende Faktoren in die Berechnung mit ein:

• Wohn- und Nutzfläche
• Baujahr
• Gebäudemerkmale (z.B. bei Wohnungen Stockwerk, Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage oder bei Häusern Keller, Anzahl Kinderzimmer, Ausbaumöglichkeiten, etc.)
• Gebäudezustand (z.B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)