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Ein Grundstück bewerten in Stuttgart.

Wir habe im Folgenden dargestellt wie der zonale Bodenrichtwert auf ein Grundstück in Stuttgart übertragen und angepasst wird und wie so der Wert eines Grundstücks ermittlet wird:
5 Schritten werden benötigz, um ein  Grundstück bewerten

1. Schritt: Ermittlung des durchschnittlichen Bodenwertes der Richtwertzone

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte stellt die Bodenrichtwertkarte für das gesamte Stadtgebiet Stuttgart online kostenfrei zur Verfügung stellt (LINK zur Bodenrichtwertkarte). Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens in € / m² für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse innerhalb einer Bodenrichtwertzone vorliegen. Er bezieht sich auf Grundstücke mit den angegebenen Grundstücksmerkmalen und gebietstypischen Eigenschaften.


Durchschnittliche Bodenrichtwerte für
ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau
 
450-650 m²
freistehend, WGFZ 0,6
200-3600 m²
DHH, Reihenhaus WGFZ 0,7
Bereich Mitte
(Stuttgart, Botnang, Kaltental)
1440 €/m²
(880-1930)
1390 €/m²
(1160-1460)
Bereich Nord
(Feuerbach, Stammheim, Weilimdorf, Zuffenhausen, Zazenhausen)
1260 €/m²
(1050-1480)
1430 €/m²
(1330-1650)
Bereich Neckar
(Bad Cannstatt, Hedelfingen, Hofen, Mühlhausen, Münster, Obertürkheim, Rotenburg, Rohracker, Uhlbach, Untertürkheim, Wangen)
1020 €/m²
(850-1300)
1130 €/m²
(1000-1210)
Bereich Filder
(Birkach, Degerloch, Heumaden, Möhringen, Plieningen, Riedenberg, Rohr, Sillenbuch, Vaihingen)
1240 €/m²
(940-1610)
1230 €/m²
(1010-1420)

Die Bodenrichtwerte in Stuttgart werden wie folgt dargestellt:

Legende der Bodenrichtwertkarte Stuttgart


2. Schritt: Zeitliche Anpassung des Bodenwertes

Die Bodenrichtwertkarte Stuttgart bezieht sich immer auf einen festen Stichtag (Bodenrichtwertkarte 2018 auf den 31.12.2017). Die Wertentwicklung ist mittels Indexreihe an den Wertermittlungsstichtag anzupassen. Hierzu veröffentlicht der Gutachterausschuss für verschiedene Grundstücksarten (Bauland Ein- bis zweigeschossiger Wohnungsbau, bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen) Anpassungsfaktoren. Für die Auswertung werden die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugeordneten Kaufpreise der letzten 4 Jahre herangezogen.

Weiter bewirken Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den Grundstücksmerkmalen wie z.B. Lage, Art und Maß der Nutzung, Form, Immissionseinflüsse, Erschließungszustand etc. bewirken Abweichungen vom Bodenrichtwert. Umrechnungsfaktoren für Abweichungen in der Flächenausnutzung (WGFZ) und der Wohnlage sind im Grundstücksmarktbericht Stuttgart veröffentlicht.


3. Schritt: Berücksichtigung der Lage in Stuttgart

Die den Bodenrichtwerten zugeordnete Wohnlage ergibt sich aus einem beim Gutachterausschuss geführten und in generalisierter Form veröffentlichten Wohnlagenatlas. Diese wird wie folgt dargestellt:

Ausschnitt Wohnlagenatlas: In Stuttgart werden vier Wohnlagen nach Qualität unterschieden
BLAU: einfache Lage Stuttgart; ROT: mittlere Lage Stuttgart,GELB: gute Lage Stuttgart, GRÜN: bevorzugte Lage Stuttgart

Der Anpassungsfaktor ergibt sich aus der Division: Faktor = Bewertungsgrundstück / Richtwertgrundstück

Baugrundstücke
Umrechnungskoeffizient
Wohnlage ...
bevorzugt (10)-
bevorzugt (15)1,446
gut (20)1,195
gut (25)1,000
mittel (30)0,831
mittel (35)0,662
einfach (40)0,606
einfach (45)-


4. Schritt: Berücksichtigung der Flächenausnutzung (WGFZ)

Bodenrichtwerte sind auf ein bestimmtes jeweils angegebenes Maß der baulichen Nutzung bezogen. Das Nutzungsmaß wird in Stuttgart durch die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) angegeben. Sie ist definiert in der Bodenrichtwert-Richtlinie vom 11.2.2011 (Bundesanzeiger Nr. 24 S.597) und entspricht im Wesentlichen der Geschossflächenzahl der BauNVO in der Fassung vor 1990:

“ Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allem Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen. Soweit keine anderweitigen Erkenntnisse vorliegen, ist die Geschossfläche eines ausgebauten oder ausbaufähigen Dachgeschosses pauschal mit 75 % der Geschossfläche des darunterliegenden Vollgeschosses, die Geschossfläche eines Kellergeschosses, wenn Aufenthaltsräume vorhanden sind, pauschal mit 30 % des darüberliegenden Vollgeschosses zu berechnen.“

Die Geschossflächendefinition des § 20 Abs. 3 BauNVO in der Fassung vom 23.1.1990 wird in der Bodenwertermittlung nicht verwendet, weil diese Geschossflächendefinition abhängig vom jeweiligen Bebauungsplan ist und regelmäßig die Aufenthaltsräume in Dachgeschossen usw. unberücksichtigt lässt.

GFZ vs. WGFZ: Unterschiedliche Anrechnung von Kellern und Dachgeschossen
Obwohl bei beiden Baukörpern die gleiche Geschossflächenzahl (GFZ) zu unterstellen ist, ist die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) im rechten Beispiel um den Anteil Dachgeschoss und Keller größer.

Die WGFZ Anpassungsfaktoren werden im Stuttgarter Grundstücksmarktbericht für verschiedene Grundstücksarten veröffentlicht.


5. Schritt: Berücksichtigung weiterer Faktoren (sachverständig)

Bei der Ermittlung des Wertes spielen entscheidende Parameter eine wichtige Rolle. Der Wert eines Grundstückes variiert aufgrund:

  • Grundstückszuschnitt
  • Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften, Baubeschränkungen
  • Bodenbeschaffenheit
  • Erschließungsgrad

Welchen Werteinfluss der Zuschnitt des Grundstücks ausmacht beschreibt die Bewertungsrichtlinie Grundvermögen (BewRGr) sehr gut: „Die Größe und der Zuschnitt eines Grundstücks sind für seine Ausnutzbarkeit wesentlich. Der Umstand, dass ein Grundstück zu klein oder zu groß ist, mindert seinen Wert gegenüber dem Wert der in der betreffenden Gegend liegenden Grundstücke mit üblicher Größe. Schmale und tiefgeschnittene Grundstücke haben meist einen geringeren Wert. Ein gut geschnittenes Grundstück wird den unregelmäßig geschnittenen Grundstücken vorgezogen werden. Die Verwendbarkeit eines tiefgeschnittenen Grundstücks, insbesondere seines Hinterlandes, für gewerbliche Zwecke erhöht seinen Wert. Andererseits wird Hinterland, das weder baulich noch gewerblich, sondern nur als Gartenland nutzbar ist, u. U. nur mit dem Wert von gärtnerisch genutztem Land anzusetzen sein.“ Im Stuttgarter Grundstücksmarktbericht sind keine Anpassungsfaktoren vorgegeben, so dass die Wertanpassung sachverständig vorgenommen werden muss.