Die Wohnflächenberechnung – ein kleiner Ratgeber, wie die Wohnfläche zu ermitteln ist

Die Wohnflächenangabe auf Grundlage einer korrekten Wohnflächenberechnung ist ein entscheidender Basiswert jeder Immobiliendisposition. Er ist ausschlaggebend für die Kaufpreisermittlung, für die Miethöhe oder auch die Nebenkosten. Es existieren allerdings mehrere gültige Berechnungsmethoden, die teilweise erheblich voneinander abweichende Ergebnisse liefern:

Insbesondere bei Räumen im Dachgeschoss (Dachschrägen) (1), bei Treppenflächen sowie Flächen unter Treppen (2), Balkonen und Terrassen (3) oder ausgebauten Kellerräumen (4) kommt es daher immer wieder zu erheblichen Unklarheiten oder Unstimmigkeiten.

Wir geben Antworten auf die gängigsten Fragestellungen: Wir erläutern die Wohnflächenverordnung (WoFlV), alternative Berechnungsmethoden und Unterschiede zwischen diesen Methoden. Wir erklären Wohnflächenbesonderheiten (anhand von Grafiken, gemäß der Wohnflächenverordnung), klären auf über mögliche Konsequenzen fehlerhafter Wohnflächenangaben und benennen maßgebliche Urteile des Bundesgerichtshofs.

Inhaltsübersicht

Die Wohnflächenberechnung nach
Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung ist Anfang 2004 in Kraft getreten. Gesetzlich verpflichtend ist ihre Anwendung zunächst nur für öffentlich geförderten Wohnraum, auch exisitieren weitere Verordnungen, nach denen berechnet werden kann (› Andere Berechnungsgrundlagen). Allerdings hat Sie sich Sie sich zur zunehmend wichtigsten Berechnungsmethode entwickelt, was sich auch in der Rechtsprechung widerspiegelt. Deshalb werden wir Sie im Folgenden etwas ausführlicher betrachten. ( › Die WoFlV im Volltext)

Welche Flächen zählen überhaupt zur Wohnfläche? Um die Wohnfläche ermitteln zu können, muss in einem ersten Schritt definiert werden, welche Räume überhaupt in die Berechnung der sogenannten Grundfläche einfließen. In einem zweiten Schritt wird bestimmt, in welchem Umfang die so ermittelten Grundflächen auf die Wohnfläche angerechnet werden dürfen. Die Wohnflächenverordnung grenzt für den ersten Schritt folgende Räume voneinander ab:

Zu berücksichtigen:	Nicht zu berücksichtigen:
Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören, wie: - Wohnzimmer, - Schlafzimmer, - Kinderzimmer, - Esszimmer, - Küchen, - Badezimmer, - Toilettenräume	Zubehörräume, wie: - Kellerräume, - Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, - Waschküchen, - Bodenräume, - Trockenräume, - Heizungsräume und - Garagen
Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen	Geschäftsräume
Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen	Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen

Manche zu berücksichtigende Flächen fließen nicht mit Ihrer vollen Grundfläche in die Wohnflächenberechnung ein. So sind die Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen zur Hälfte anzurechnen.

Flächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachterrassen (1) werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Zur Hälfte nur in Ausnahmefällen und dann, wenn sich aus dem Zusammenspiel von besonderer Größe, Lage und oder Ausstattung ein deutlich erhöhter Wohnwert ergibt. Terrassen benötigen auch, anders als in (2), einen direkten Zugang, um auf die Wohnfläche angerechnet werden zu können.

Auch die Raumhöhe ist für die Anrechenbarkeit von Grundflächen relevant. Nach der Wohnflächenverordnung werden nur Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern im vollen Umfang zur Wohnfläche gezählt. Liegt die lichte Höhe zwischen einem und zwei Metern, wie es beispielsweise unter Dachschrägen häufig der Fall ist, wird die Fläche nur zur Hälfte berechnet. Raumteile mit einer lichten Höhe von unter einem Meter zählen nicht zur Wohnfläche.

Von der Wohnfläche abgezogen werden zudem Flächen von:

• Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
• Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze – Türnischen.
• Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

Von der Wohnfläche nicht abgezogen werden Flächen von:

• Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
• fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden,
• Bade- oder Duschwannen,
• freiliegenden Installationen,
• Einbaumöbeln und nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

Beispiele für Wohnflächenbesonderheiten

1. Treppenflächen und Flächen unter Treppen

2. Das Bad – typische Fragen

Die Flächen von (1) typischen Vormauerungen (h ≤ 1,50 m), (2) Konsolen oder Kabelkanälen (auch freiliegenden Installationen), sowie (3) Bade- oder Duschwannen und (4) Ablageflächen zählen zur Wohnfläche (siehe WoFlV § 3 Abs. 2 und 3).

3. Fenster- und Fenstertürnischen

Vertikal durchgehende Nische / Nische mit Sturz

Durchgehende Fensternischen (links) werden auf die Wohnfläche angerechnet, wenn sie mehr als 13 cm tief sind. Gibt es einen Fenstersturz (rechts), ist die Nische ab einer lichten Höhe von 2,0m voll auf die Wohnfläche anzurechnen (bei einer lichten Höhe unter 2,0 m wären 50% anzurechnen).

Unregelmäßige Tiefe / Fensterbank

Fensternischen müssen über ihre gesamte Länge tiefer als 13cm sein, um auf die Wohnfläche angerechnet werden zu können (links). Es genügt nicht, dass lediglich die durchschnittliche Tiefe 13 cm übersteigt. Beträgt die geringste Tiefe wie im Beispiel oben 11 cm, zählt die Nische nicht zur Wohnfläche. Nische mit Fensterbank (rechts): Befindet sich in der Nische eine fest mit dem Gebäude verbundene Fensterbank (aus z.B. Stein oder Beton), darf die Nische nicht angerechnet werden.

Fenstertüren (in unabhängiger Nische)

Die Fensternische (1) zählt voll zur Wohnfläche (wenn Tiefe > 13 cm; Sturzhöhe ≥ 2,0 m). Die Nische der Fenstertüre (2) ist eine „Türnische“ und darf nicht angerechnet werden.

Fenstertür und Fenster in gemeinsamer Nische

Für die Fenstertüre ist hier keine eigenständige Nische ausgebildet. Die Fensternische (1) darf dennoch nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden..

Fensterband (über die volle Raumbreite)

Die Fensterfront erstreckt sich über die komplette Raumbreite. Es gibt in diesem Sonderfall also gar keine „Fensternische“. Auch eine separate „Türnische“ ist nicht ausgebildet. Die gesamte Grundfläche der „Nische“ (1) ist bis zur Glasscheibe voll auf die Wohnfläche anrechenbar (wenn Sturzhöhe ≥ 2,0 m).

4. Wohndachfenster und Dachgauben

Bei Wohndachfenstern ist es möglich, dass sich partiell lichte Raumhöhen von über zwei Metern ergeben, während im angrenzenden Bereich unter der Dachschräge zwei Meter nicht erreicht werden (links). Solche Flächen dürfen nicht zu einem höheren Prozentsatz auf die Wohnfläche angerechnet werden (im Beispiel 100% statt 50%). Anders verhält es sich bei Dachgauben (rechts): Hier kann die zugehörige „Dachgaubennische“ voll angerechnet werden (wenn Sturzhöhe ≥ 2,0 m).

Rechtliche Grundlagen der Wohnflächenberechnung

Die neben der Wohnflächenberechnung am häufigsten anzutreffenden Berechnungsmethoden sind die nach der II.Berechnungsverordnung (II. BV), nach DIN 283 und DIN 277. Während die DIN 277 zur Wohnflächenberechnung nur bedingt geeignet ist, verlieren sowohl die II. BV als auch die DIN 283 gegenüber der WoFlV zunehmend an Bedeutung.

II. Berechnungsverordnung (II.BV, § 42-44)

Die II. Berechnungsverordnung war, wie auch die WoFlV, zwingend nur für preisgebundenen Wohnraum anzuwenden, fand aber auch im Bereich preisfreien Wohnraums weite Anwendung. Sie wurde zum 01. Januar 2004 durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) abgelöst und wird deshalb bei Neuberechnungen nicht länger angewandt. Sie ist aber nach wie vor gültig, wenn eine Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 hiernach berechnet wurde und seitdem keine baulichen Änderungen erfolgt sind, die eine Neuberechnung notwendig gemacht hätten.

Die wesentlichen Unterschiede zwischen den beiden Verordnungen sind:

Wohnflächenverordnung (WoFlV)	II. Berechnungsverordnung
„Sichtgedeckter Freisitz“ wird durch den Begriff Terrasse ersetzt.	„Sichtgedeckte Freisitze“, Balkone und Loggien werden mit 50% der Fläche angerechnet
Ein Sichtschutz ist nicht mehr erforderlich.
Terrassen, Balkone, Loggien und Dachterrassen gehen i.d.R. zu 25% in die Wohnfläche ein.Bei besonders guter Lage oder qualitativ sehr hochwertiger Verarbeitung können Sie zu 50% angerechnet werden.
Unterteilung von Wintergärten in beheizt (100%) und unbeheizt (50%)	Wintergärten generell 50%
Kein pauschaler Abzug für Putz	Pauschalabzug für Putz in Höhe von 3%
Keine Sonderreglung für Gebäude mit nur einer Wohnung	10% Pauschalabzug für Gebäude mit nur einer Wohneinheit
Grundflächen von Schornsteinen, Pfeilern, Säulen etc. mit Grundfläche über 0,1 m2 und min.	Keine Berücksichtigung der Grundflächen von Schornsteinen, Pfeilern etc.
Stufenweise Berücksichtigung von Flächen unter Treppen abhängig von der lichten Höhe.	Flächen unter Treppen werden unter einer lichten Höhe von 2 m nicht berücksichtigt

DIN 277

Wohnflächen werden sehr häufig auch nach DIN 277 berechnet. Die spielt besonders im Neubaubereich eine zentrale Rolle, ist sie doch die mit bedeutendste Norm für Kostenplanung im Hochbau. Allerdings interessiert sich die DIN 277 nicht für den „Wohnwert“ einer Immobilie, auch den Begriff der „Wohnfläche“ kennt Sie nicht. Eine am Wohnwert orientierte qualitative Flächenbewertung leistet sie nicht, weshalb sie zur Wohnflächenberechnung nur bedingt geeignet ist.

Wichtig zu wissen: Nach DIN277 berechnete „Wohnflächen“ ergeben sich meist aus einer Addition von „Nutzungsflächen“ und „Verkehrsflächen“ (siehe Grafik). Bei deren Ermittlung dürfen die Flächen von Balkonen, Terrassen und Treppen sowie Flächen unter Dachschrägen ohne Einschränkung angerechnet werden. Im Ergebnis führt das, verglichen mit einer Berechnung nach der WoFlV, zu erheblich größeren „Wohnflächen“.

DIN 283

Auch heute noch stößt man gelegentlich auf Wohnflächenberechnungen, denen die DIN 283 zugrunde liegt. Diese wurde zwar bereits 1983 ersatzlos zurückgezogen, auch um eine Überschneidung mit der DIN 277 zu vermeiden. Allerdings kann Sie nach wie vor vertraglich vereinbart werden. Auch hat Sie aufgrund Ihrer Ortsüblichkeit in bestimmten Regionen (Stuttgart, München) bis heute häufig Anwendung gefunden.

Wesentlichste Unterschiede zu den anderen Berechnungsmethoden: Die DIN 283 macht keine Vorgaben zu Garagen, Hobbyräumen und Saunen. Auch dürfen sogenannte „nicht gedeckte“ (blickgeschützte) Terrassen und Freisitze nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) – Prinzipien und wichtige Urteile

In Zusammenhang mit Wohnflächenstreitigkeiten hat sich im Rahmen der Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof (BGH) ein dreistufiges Modell etabliert:

(1) Vertragsfreiheit: Zuallererst gilt die privatrechtliche Vertragsfreiheit. Vertragspartnern ist es grundsätzlich freigestellt, sich auf eine der möglichen Methoden der Wohnflächenberechnung zu einigen. Diese Vertragsfreiheit reicht über Berechnungsmethoden hinaus und außerordentlich weit: Selbst Räume, die nach den Bestimmungen einer Landesbauordnung nicht als Aufenthaltsräume gelten – und damit eigentlich nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden dürften – können unter bestimmten Umständen „Wohnfläche“ sein. › BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 – VIII ZR 39/09 (› im Volltext, › bei dejure.org)

(2) Ortsüblichkeit: Enthält ein Vertrag keine expliziten oder konkludenten Vereinbarungen, gilt die Wohnflächenverordnung auch für preisfreien Wohnraum als zwischen Vertragspartnern stillschweigend vereinbart, falls in der Stadt/Region keine andere Methode (z.B. die DIN 283) ortsüblich ist. › BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 231/06 (› im Volltext, ›bei dejure.org)

(3) Zeitpunkt Berechnung/Vertragsschluss: Existieren weder konkrete vertragliche Vereinbarungen noch eine ortsübliche Sitte, entscheidet der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, ob entweder die II. Berechnungsverordnung (bis 31. Dezember 2003) oder aber die Wohnflächenverordnung (ab 01. Januar 2004) maßgeblich ist. › BGH, Urteil v. 22. April 2009, VIII ZR 86/08 (› im Volltext)

Konsequenzen fehlerhafter Wohnflächenangaben / gekippte Toleranzgrenzen

Mietverträge – die 10% Toleranzgrenze für Flächenabweichungen: Stellt ein Mieter fest, dass seine Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, kann das erhebliche Konsequenzen haben. Beträgt die Abweichung über 10%, ist der Mieter berechtigt (1) die Miete entsprechend zu mindern, (2) die Mietdifferenz der vergangenen drei Jahre zurückzufordern oder (3) fristlos zu kündigen. Auch zu viel gezahlte Betriebskosten darf der Mieter zurückverlangen. › u.a. BGH, Urteil v. 24. März 2004, VIII ZR 295/03 (› bei dejure.org)

Mieterhöhungen – 10% Toleranzregel gekippt (2015): Mieterhöhungen nach § 558 BGB haben auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen. Ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben oder wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist, ist irrelevant. Dies entschied der BGH Ende 2015 und nahm damit Abstand von der „10%-Toleranzregel“. › BGH, Urteil v. 18. November 2015, VIII ZR 266/14 (›Pressemitteilung des BGH)

Betriebskosten – 10% Toleranzregel gekippt (2018): In Anlehnung an seine Rechtsprechung bei Mieterhöhungen hat der Bundesgerichtshof auch für Betriebskosten seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Auch hier kommt es nun auf die tatsächliche Wohnfläche an. › BGH, Urteil v. 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17 (› im Volltext, › bei dejure.org)

Die wohnwertabhängige Wohnflächenberechnung

Noch weniger bekannt ist die wohnwertabhängige Wohnflächenberechnung: Das Ergebnis daraus spiegelt die Reaktion des Marktes auf eine ungünstig geschnittene Wohnung und deren reduzierte Nutzbarkeit wider (Beispiel wäre ein überlanger Flur, ein überdurchschnittlich großes Badezimmer oder ein Durchgangszimmer). In der Folge kann eine reduzierte Nutzbarkeit in einem geringeren Kauf- bzw. Mietpreis resultieren.

Der Zuschnitt und die lichte Höhe haben maßgeblichen Einfluss auf die Gebrauchsfähigkeit der verschiedenen Räume. Diesen Umstand berücksichtigt die Wohnflächenverordnung (WoFIV) bereits indem der unterschiedliche Wohnwert z.B. von Terrassen oder Balkonen und Räumen unter Dachschrägen durch die unterschiedliche Anrechnung dieser Grundfläche auf die Wohnfläche beachtet. Jedoch berücksichtigt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) nur wenige der häufig auftretenden Grundflächenbesonderheiten.

Grundflächenbesonderheiten treten häufig auf bei Grundflächen:

• unter (Dach-)Schrägen und von Räumen mit unüblichen Raumhöhen,
• von Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen, u.ä. (Außenwohnbereiche),
• von Durchgangsräumen und gefangenen Räumen,
• von übergroßen oder unüblich kleinen Räumen,
• von unüblich großen Abstellräumen,
• von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen,
• von Hobbyräumen,
• von sonstigen Zubehörräumen (außer Garagen) und
• von Räumen mit sonstigen unwirtschaftlichen Grundrissen.

Am Beispiel der Außenwohnbereiche sieht man sehr einfach, wie die Differenz entsteht. Während in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) die Außenwohnbereiche vielfach mit einem Faktor von 0,5 angerechnet werden, fließen diese Bereiche in der wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung nur entsprechend ihrer tatsächlichen Qualität in die Wohnflächenberechnung mit ein. Folgende Tabelle zeigt die Faktoren:

Qualitätsmerkmale	Wohnwertfaktor (fWMR)
-komfortable Größe und Zuschnitt (ausreichende Stellfläche für Garten-/Liegestühle und Tisch) -Ausrichtung süd/südwest -Aussichtslage -keine Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (Privatsphäre) -keine Beeinträchtigungen (Lärm etc.) -Bodenbelag hochwertig -(tlw.) überdacht -gute funktionale Zuordnung zu den Innenräumen	gut bis sehr gut nutzbar 0,30 – 0,50
-ausreichende Größe und Zuschnitt (Stellfläche für Garten-/Liegestühle und Tisch) -Ausrichtung west/südost -geringe Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (Privatsphäre) -geringe Beeinträchtigungen (Lärm etc.) -Bodenbelag durchschnittlich -durchschnittliche funktionale Zuordnung zu den Innenräumen	normal nutzbar 0,25
-unzureichende Größe bzw. ungünstiger Zuschnitt -Ausrichtung ost/nordost -Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (beeinträchtigte Privatsphäre) -Beeinträchtigungen(Lärm etc.) -schlechte funktionale Zuordnung zu den Innenräumen	einge- schränkt nutzbar 0,10 – 0,20
-unzureichende Größe (< 2 m²) bzw. Zuschnitt -Ausrichtung nord -sehr starke Beeinträchtigungen (Lärm etc.) -einsturzgefährdet -nicht/sehr schwierig begehbar	kaum bis nicht nutzbar 0 – 0,05

Wir messen für Sie nach.

Lassen Sie sich von uns die tatsächlich vorhandene Wohnfläche ermitteln. Als unabhängige Sachverständige überprüfen wir die relevanten Flächen und dokumentieren die Ergebnisse. Wir erstellen die Wohnflächenberechnungen im Umkreis von 50 km um Stuttgart (Ludwigsburg, Esslingen, Leinfelden-Echterdingen, Ostfildern, Filderstadt, Tübingen, Böblingen, Sindelfingen, Leonberg, Gerlingen, Ditzingen, Schorndorf, Fellbach, Waiblingen, Winnenden…).

Infos zur Dienstleistung finden Sie hier.