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Wann darf ein Eigentümer Handwerker für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum eigenmächtig beauftragen?
Es kommt oft vor, dass Handwerkerleistungen für das gemeinschaftliche Eigentum durch einzelne Eigentümer ohne Rücksprache mit dem Verwalter beauftragt werden. Nicht selten bricht nach dem Eintreffen der Rechnung Streit aus, wer zur Zahlung verpflichtet ist. Die rechtliche Grundlage für eine solche Handlung findet sich im § 21 Abs. 2 des WEG: „Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.“ Es wird hier im Gesetz der unmittelbar drohende Schaden beschrieben, der den Eigentümer berechtigt die erforderlichen Maßnahmen zu beauftragen. Diese Notgeschäftsführungskompetenz beschränkt sich auf den Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung und darf keinesfalls zu baulichen Veränderungen im Sinne des § 22 WEG führen.
Jedoch sind nur solche Sicherungs- und Abwehrhandlungen von der Notgeschäftsführungskompetenz inbegriffen, die zur Verhinderung eines konkreten Schadens zwingend notwendig sind. Eine Schadensbeseitigung ist die Aufgabe der Verwaltung und darf nicht veranlasst werden.
Um die Frage zu beantworten, wer die Kosten zu tragen hat ist das Kriterium der Unaufschiebbarkeit von maßgeblicher Bedeutung, denn nur in diesem Fall darf ein Eigentümer selbst Aufträge für das Gemeinschaftseigentum erteilen. Liegt diese Unaufschiebbarkeit nicht vor oder war der Umfang nicht angemessen fehlt die Notgeschäftsführungsberechtigung und der Eigentümer hat keinen Anspruch auf die Erstattung seiner Kosten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ein Eigentümer darf eigenständig Aufträge für das Gemeinschaftseigentum erteilen, wenn:
- ein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum droht;
- sein Handeln unaufschiebbar ist;
- er den Verwalter zuvor nicht unterrichten kann.
Anerkannte Beispiele:
- Beauftragung eines Gasnotdienstes bei Gasgeruch
- Beauftragung eines Handwerkers bei einem Rohrbruch
- Beauftragung eines Dachdeckers zur Eindeckung eines durch Sturm abgedeckten Daches
Wenn das Merkmal der Notgeschäftsführungskompetenz bejaht werden kann, steht dem Eigentümer neben dem Anspruch auf Zahlung von Geld auch die Möglichkeit zu, seine Forderungen aus der Notgeschäftsführung mit denen der Eigentümergemeinschaft (Hausgelder) zu verrechnen.
In der Praxis häufen sich jedoch leider die Fälle, in denen die Eigentümer/Beiräte lediglich geglaubt haben, zur Auftragserteilung berechtigt gewesen zu sein.
Beispiele:
- Der Verwalter hat laut Beschluss der Eigentümer ein Malerunternehmen mit der Sanierung der Kellerräume beauftragt und ein Miteigentümer erweitert die Ausführung auf die Waschküche.
- Ein Eigentümer sendet der Verwaltung eine Rechnung über den von ihm beauftragten Austausch aller Fenster (Gemeinschaftseigentum) in der Wohnung, weil diese defekt gewesen sein sollen.
- Nach einem Wasserrohrbruch, beauftragt ein Eigentümer nicht nur die schadensmindernde Sofortmaßnahme, sondern lässt weitere Rohstücke austauschen.
Diese Maßnahmen waren nicht unaufschiebbar und der Verwalter wurde zuvor nicht informiert. Die Auszahlung des vollen Rechnungsbetrags für diese Arbeiten kann der Eigentümer daher von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verlangen.