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Welche Kriterien muss eine sachgemäße Betriebskostenabrechnung erfüllen?
Bei der Abrechnung der Mietnebenkosten sollten Mieter genau hinschauen, denn häufig stellen Vermieter unzulässige Kosten in Rechnung oder machen andere Fehler.
Eine sachgemäße Betriebskostenabrechnung muss folgende folgende Kriterien erfüllen:
- Verteilerschlüssel muss ersichtlich sein, d.h. wie werden die Kosten auf die Mieter umgelegt (Verhältnis der anteiligen Berechnung nach Quadratmeter, Verbrauch oder z.B. Personenanzahl)
- Verteilerschlüssel für die Heizkosten ersichtlich sein
- geleistete Vorauszahlungen müssen berücksichtigt sein
- keine nicht umlagefähigen Nebenkosten dürfen in die Berechnung eingeflossen sein
- bei typengemischter Nutzung muss der Gewerbeanteil herausgerechnet werden, um die Wohnungsmieter nicht zu benachteiligen
- Kosten für leer stehende Wohnungen müssen vom Vermieter getragen werden
- der Abrechnung muss einen Zeitraum für Nebenkosten von 12 Monate umfassen
- die Flächenangaben müssen korrekt angegeben sein
- der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit muss beachtet werden
- die Kosten dürfen nicht doppelt in Rechnung gestellt werden
Es ist wichtig, die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung zeitnah vorzunehmen. Um Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben, haben die Mieter ab Erhalt der Abrechnung 12 Monate lang Zeit (§ 556 Abs. 3 Sätze 5, 6 BGB). Da der Nachforderungsbetrag innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt der Abrechnung zu begleichen ist (siehe§ 286 Abs. 3 BGB), ist es ratsam innerhalb dieser Frist die Überprüfung vorzunehmen. die Zahlungsverpflichtung besteht nur, wenn
- die Abrechnung rechnerisch und inhaltlich richtig,
- von der Darstellung her für den Mieter nachvollziehbar ist und
- der Nachforderungsanspruch des Vermieters besteht.
Das OLG Düsseldorf hat entschieden (2000, S. 888), dass wenn einzelne Abrechnungsposten strittig oder unrichtig sind, die Abrechnung dennoch fällig wird („Teilfälligkeit“). Nicht beglichene Nachzahlungen stellen keine Mietschulden dar und so kann der Vermieter kann sie zwar gerichtlich einklagen, aber dennoch nicht wegen Mietrückstands fristlos kündigen.
Die folgende Tabelle Zeigt, welche Betriebskosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen:
| Betriebskosten | Diese Kosten muss der Mieter bezahlen Ja | Nein |
|---|---|---|
| Die laufenden öffentlichen Lasten | Grundsteuer, Zweitwohnungssteuer, Deichgebühren, Hauszinssteuer | Kosten der Hausverwaltung, Erschließungs- und Anschlusskosten |
| Wasserversorgungskosten | Kosten des Wasserverbrauchs, Grundgebühren, Leasingkosten für Verbrauchserfassungsgeräte, Kosten für behördlich vorgeschriebene Wasseruntersuchungen. Nach der BetrKV seit 1.1.2004 auch: Kosten einer hauseigenen Wasseraufbereitungsanlage sowie der Eichkosten | Anschlussgebühren Korrosionsschutz der Wasserleitungen Kaufpreis der Wasserzähler Wasserverbrauch durch Baumaßnahmen Erhöhter Wasserverbrauch durch Wasserrohrbrüche, defekte Toilettenspülung oder andere Schäden |
| Entwässerungskosten | Kanalgebühren, Sielgebühren, Kosten für die Entsorgung des berflächenwassers, Kosten für den Betrieb der hauseigenen bwasseranlage; Strom- und Wartungskosten für eine Entwässerungspumpe | Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung, Kosten der Dachrinnenreinigung (diese können aber „Sonstige Betriebskosten“ sein), Kanalanschlussgebühren. Kosten für verbrauchsabhängige Abrechnung |
| Heizungskosten | Laufende Betriebskosten der Heizungsanlage, Kosten der ernheizung, Kosten der Brennstoffe und ihrer Lieferung, Kosten des Betriebsstroms, Kosten für Kessel und Tankreinigung, Wartungskosten | Reparaturkosten, Kosten für das Abdichten des Öltanks oder für seinen Anstrich mit Rostschutzfarbe, Kosten einer Maschinenversicherung für den Heizkessel |
| Aufzüge | Kosten des Betriebsstroms, Wartungskosten der Anlage und des Notrufsystems | Anschaffungskosten, Reparaturkosten |
| Abfallgebühren und Straßenreinigungsgebühren | Müllgebühren, Kosten der Müllmengenerfassung. Kosten der Bürgersteigreinigung. Kosten für den Winterdienst inkl. Streugut. Kosten regelmäßiger Sperrmüll entsorgung. Nach der BetrKV seit 1.1.2004 auch: Kosten für maschinelle Müllbeseitigungsanlagen | Kosten nicht regelmäßiger Sperrmüllabfuhren und Entsorgung von Bauschutt. Gewerbemüll ist nur auf Gewerbemieter umlegbar |
| Kosten der Hausreinigung und Schädlingsbekämpfung | Personalkosten, Kosten für Reinigungsmittel und Wartung der Reinigungsgeräte, Kosten der Fahrstuhlreinigung, Kosten für regelmäßige Vorbeugung von Ungeziefer | Kosten für die Fassadenreinigung, Kosten für nicht regelmäßige Beseitigung von Ungeziefer („Rattenbefall“, „Mottenplage“) |
| Pflege der Außenanlagen | Gärtnerkosten, Kosten für Erneuerung von Pflanzen, Saatgut, Dünger sowie für die Beseitigung von Gartenabfällen. Kosten für die Stabilisierung eines windbruchgefährdeten Baums. Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung auf Zugängen und Zufahrten. Kosten für Betrieb, Wartung und Reparatur von Gartenpflegegeräten | Kosten für die erstmalige Errichtung einer Gartenanlage; Kosten für das Fällen erkrankter Bäume, Kosten der Dachbegrünung. Kosten der Gullyreinigung. Kosten für Erstausstattung eines Spielplatzes. Anschaffungskosten eines Rasenmähers und sonstiger vergleichbarer Gerätschaften |
| Außen und Innenbeleuchtung | Kosten der Außenbeleuchtung, Kosten der Beleuchtung von Gebäudeeingang, Treppen, Keller, Bodenräumen, Fluren, Waschküchen, Klingeln und Hausnummern am Gebäude | Kosten für die Erneuerung defekter Leuchtkörper wie Glühbirnen, Kosten für die Reparatur defekter Beleuchtungsanlagen, Anschaffungskosten |
| Kosten der Schornsteinreinigung | Kehrgebühren für Einzelöfen, Kamine und Etagenheizungen | |
| Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung | Versicherung des Gebäudes: Beiträge zur Versicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden. Glas-, Vandalis - mus-, Aufzugs-, Terror- und Öltankversicherung. Und zwar auch dann, wenn die Versicherung erst nach Beginn des Mietverhält - nisses abgeschlossen wurde. Nach der BetrKV seit 1.1.2004 auch: Prämien für eine Elementarschadenversicherung | Kosten einer Rechtsschutzversicherung, Reparaturversicherung |
| Hausmeister/-service | Vergütung des Hauswarts einschl. der Sozialabgaben für Arbeiten der Verkehrssicherung, Wartung von Anlagen, Wach- und Schließdienst, Reinigung und Veranlassung von Reparaturen | Kosten der Hausverwaltung, Kosten für kaufmännisch- organisatorische Aufgaben des Hauswarts sowie bei Aufgaben der Instandhaltung und -setzung und der Schönheitsreparaturen und im Zusammenhang von Mieterwechseln |
| Kabelfernsehen/Antenne | Kosten für Betriebsstrom, Wartungsarbeiten, Urheberrechts - gebühren, Leasinggebühren, regelmäßig anfallende Nutzungs - entgelte. Nach der BetrKV seit 1.1.2004 auch: Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen | Anschaffungskosten, Reparaturkosten |
| Einrichtungen für die Wäschepflege | Kosten einer sämtlichen Mietern zur Verfügung stehenden Wascheinrichtung, wobei zumindest eine Waschmaschine zur Verfügung stehen muss. Nach der BetrKV seit 1.1.2004 auch: Kosten für Wäschetrockner | Anschaffungskosten, Reparaturkosten |